Compres · Cases abandonades
Akiya
El Japó té més de 9 milions de cases buides (空き家 akiya). Moltes es venen per preus simbòlics o fins i tot gratuïtament. La dificultat no és el preu: és el procés i la gestió a distància.
La trampa del preu baix
Una akiya pot costar ¥500,000 (~€3,000) però la renovació pot arribar als ¥10–30M (€60k–€180k). A més, el Japó té impost de propietat anual i les cases antigues no s'aprecien com a l'Europa. Comprar per reformar i llogar com a holiday rental (Airbnb) és el model que millor funciona per als estrangers.
Portals principals
Akiya & Inaka
akiya2.com
Portal en anglès especialitzat en akiya per a estrangers. Permet filtrar per preu, zona i condició. El més accessible si no parles japonès.
HOMES (旧リクルート)
homes.co.jp
Gran portal immobiliari japonès. Cerca "空き家" per trobar akiya. Requereix japonès o Google Translate. Molt bon inventari.
Bancs municipals d'akiya
Cada municipi té el seu
Municipis rurals com Okayama, Shikoku, Kagoshima i Tottori tenen portals propis amb propietats gratuïtes o de ¥100. Sovint amb ajuts de renovació.
Jutaku (住宅)
suumo.jp
Suumo és el portal immobiliari més gran del Japó. Moltes akiya llistades aquí per agents locals. Imprescindible per zones urbanes i periurbanes.
Procés pas a pas
Cerca i selecció
Identificar propietats per zones d'interès. Considerar accessibilitat (tren, aeroport), demanda turística si vols llogar i estat de la construcció. Prioritzar zones amb ajuts municipals de renovació.
Contractar un agent immobiliari (不動産業者)
Imprescindible un agent local amb experiència en vendes a estrangers. La comissió és del 3% + ¥60,000 + IVA (taxada per llei). Recomanació: buscar agents a través de la Japan Property Central o Nippon Tradings.
Inspecció de la propietat
Contractar un inspector independent (ホームインスペクター). Cost: ~¥50,000–100,000. Clau per detectar problemes estructurals, humitat, plagues de termites i estat del sistema d'aigüamort. Molts akiya porten anys sense manteniment.
Obrir compte bancari japonès
Necessari per fer la transacció. Per a no-residents és molt difícil: requereix targeta de residència (zairyu card). Alternativa: fer la transferència des d'Espanya (Wise o SWIFT), tot i que molts venedors ho compliquen. Alguns advocats fan d'intermediaris per a la transacció.
Contracte i registre
Firma del contrat de compravenda (売買契約書) davant de notari. Registre al Legal Affairs Bureau (法務局). Necessites un hanko (segell personal) o, com a estranger, la firma notarial del passaport. L'advocat gestiona el registre de la propietat al teu nom.
Gestió a distància
Contractar un gestor de propietat local (管理会社) per a manteniment, lloguers i relació amb veïns i ajuntament. Imprescindible si no ets resident. Cost: 5–10% dels ingressos de lloguer o quota fixa mensual.
Costos reals
Implicacions fiscals per a resident espanyol
Conveni de Doble Imposició Espanya–Japó
- Els ingressos per lloguer d'immoble al Japó tributen primer al Japó (impost de renda japonès) i es declaren a Espanya com a renda estrangera, aplicant deducció per doble imposició.
- El Model 720 (declaració de béns a l'estranger) és obligatori si el valor de la propietat supera els €50,000. Termini: 31 de març de l'any següent a l'adquisició.
- Plusvàlua en venda: tributa al Japó (15–20%) i a Espanya (19–28%), però el conveni evita la doble imposició real.
- La propietat japonesa entra en el còmput de l'Impost de Patrimoni espanyol si ets resident fiscal a Espanya i el patrimoni net supera el mínim exempt (€700,000 estatalment, variable per CCAA).